首页 小额贷款 抵押贷款 信用贷款 汽车贷款 公积金贷款 保单贷款 银行贷款 社保贷款 经营贷款 住房贷款 贷款口子

住房贷款

[贷款的钱可以取现吗]宏观因素与房贷提前还款的相关性

来源:网络整理 作者:贷享网 人气: 发布时间:2019-12-03
摘要:宏观因素与房贷提前还款的相关性 -银行频道-和讯网

  文章|《中国金融》2019年第22期

  自2012年信贷资产证券化重启以来,个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)的发行规模持续增长,2015~2018年,RMBS发行规模的复合增长率达160.78%,已成为银行间市场资产证券化的主力产品。关于RMBS参数的研究也具有越来越重要的意义,提前还款就是RMBS最具代表性的参数之一。本文结合多家银行房贷提前还款数据的实际表现,分析利率、收入、房价三个宏观因素房贷提前还款之间的相关性。

  利率

  利率能够通过改变房贷成本,对借款人的提前还款意愿产生影响。我国的个人住房抵押贷款业务通常为浮动利率,由基准利率和浮动比例两个方面构成。当基准利率上调时,房贷利率会相应提高,借款人预期未来偿还房贷的成本增加,为了避免支付更多的利息,提前还款的可能性会提高。浮动比例是对基准利率的浮动调整,在基准利率不变的情况下,银行在不同时期发放的房贷浮动比例并不相同。若房贷在浮动比例较高的时点发放,借款人所付出的房贷成本较高,更易产生提前还款行为。总的来看,房贷利率可以通过改变房贷成本而影响提前还款,房贷利率上升时,提前还款率也可能会随之上升。

  图1 银行历史各月发放贷款的年化提前还款率   

  从各大银行历史各月发放贷款的年化提前还款率来看,不同银行的提前还款率曲线具有较强的相似性,主要原因是同一时期发放的贷款特征以及所经历的市场环境基本一致,因此贷款在存续过程中的提前还款表现具有相似的特征和趋势。在2015年之前,各银行发放贷款的提前还款表现相对稳定。自2015年开始,提前还款率出现了明显的下降趋势。直至2017年前后,该下降趋势才有了改变,甚至出现了较为明显的反弹。对比2015年转折期我国首套房的平均贷款利率,不难发现,提前还款率下降时期也恰好是房贷利率的下行时期,这与2015年基准利率的下调有关。而伴随着2017年各项房地产调控政策的实施,房贷利率有了较大幅度的提升,这也导致了在2017年后发放的贷款,提前还款率有了较为明显的上升。因此,虽然银行发放贷款的时间越靠近现在时点,其贷款的表现期越短,提前还款率的计算准确性可能会存在一定的误差,但是利率对借款人提前还款行为的正向影响可以得到一定的验证。而从实际贷款利息偿付的角度来看,由于房贷的年限较长,利率上浮所带来的利息增长需要在20~30年的期限内进行分摊,每月的还款金额不会出现特别大的变动,因此,从借款人角度考虑,其支出成本不会因为利率的变动而产生较大变化,利率对房贷提前还款的影响也是有限的。总的来看,利率通过改变借款人的贷款成本而对房贷提前还款产生正向影响,但是这种影响是比较有限的。

  图2 首套平均房贷利率  

    收入

    收入能够从总量和增速两个方面改变借款人的还款能力,进而影响房贷提前还款率,且中青年受这一因素的影响可能更为明显。首先,当收入总量增加时,借款人对贷款的支付能力提高,且我国居民的负债意愿较低,因此在满足其他方面的生活需求后,借款人的提前还款意愿会有所提高。其次,当收入增速加快时,借款人预期未来的收入总量会增加,这也会促使借款人进行提前还款。最后,在我国,收入总量较多和收入增速较快的人群主要是中青年,收入因素对这类人群提前还款率的影响可能更为明显,同时,中青年存在旺盛的改善型需求,当收入因素变动时,可能会更倾向于原房贷的提前还款。

  笔者通过某国有银行2012年在全国范围内发放的70余万笔个人住房抵押贷款截至2018年的数千万条逐笔逐月的还款数据,分析收入对于借款人提前还款的影响。

  图3 不同收入区间的年化提前还款率  

  提前还款率与收入。年收入在10万元以下的借款人提前还款率最低,而在其他收入区间基本上保持相对稳定的水平,并没有呈现出明显的相关性。事实上,因为针对不同收入区间的借款人,银行的授信额度通常具有一定的差异性,收入较高的借款人可能对应的贷款合同金额也更大,所以其提前还款能力未必会更高。因此,提前还款率与借款人收入不存在直接的线性关系。

  图4 不同收入债务比区间的年化提前还款率 

  提前还款率与收入债务比。为避免贷款额度及其他潜在因素的差异对借款人提前还款情况的干扰,笔者进一步选取了收入债务比这个指标。整体上,贷款的提前还款表现与收入债务比呈正相关,即收入债务比越高的人群,其提前还款率的水平也越高。

  图5 不同年龄区间的年化提前还款率  

  提前还款率与年龄。40岁以下的借款人提前还款率较高,且随着年龄的增大而提高,在30~40岁年龄区间范围内的借款人提前还款率达到最高点,而在这之后,借款人提前还款率呈现出明显的下降趋势。一般情况下,中青年时期的借款人处于事业上升期,具有更加稳定的工作,收入水平也更高,且换房等改善型需求也较大,提前还款的可能性更大。而对于其他年龄段的借款人而言,收入的稳定性及支付能力都相对较弱,提前还款的能力也较低。

责任编辑:贷享网
  • 资讯
  • 关注
  • 热点